01 56 57 52 55 11

Развитие системы финансирования жилья в США

Обзор новых моделей посредничества
Цель посредничества при оформлении ипотек заключается в обеспечении эффективной связи между большим количеством заемщиков и инвесторов или владельцев сбережений. Из исторического обзора (см. предыдущие №№) следует простое схематическое представление процесса посредничества при оформлении ипотек:

Рисунок 2. Схематическое представление процесса посредничества при оформлении ипотек
Исходя из этой схемы, можно утверждать, что на основании накопленного в США опыта возникли, как минимум, пять организационных конфигураций (моделей):1. Неофициальный или расположенный по соседству посредник.2. Местный посредник без специального финансирования.3. Местный посредник со специальным финансированием или страховкой.4. Посредник регионального или общегосударственного масштаба со специальным финансированием или страховкой.5. Сегодняшняя система финансирования жилья (HFS) в США (единая модель).
Сегодня в Соединенных Штатах преобладает объединенная модель, поскольку большинство организаций и видов услуг, созданных или введенных в употребление в 30-е годы XX века, по-прежнему существует. Эти организации имеют различные формы и используют свое влияние для достижения определенных изменений обстановки на рынке.
Результаты применения объединенной модели
Размер ликвидности, внесенной в систему финансирования жилья за последние два десятилетия, представляет важный результат действия объединенной модели. На рисунке 3 показано, что размер ипотечной задолженности (MDO) в Соединенных Штатах вырос с 1,5 миллиарда долларов США в 1980 г. до более чем 7 миллиардов долларов США в 2001 г. Согласно этим цифрам, рост ипотечной задолженности составил 480 процентов за весь этот период или почти 20% ежегодно. Объем ценных бумаг, обеспеченных залогом недвижимости, также резко вырос: в 1980 объем ценных бумаг составил 10% суммарной ипотечной задолженности, а к 1981 году эта цифра достигла 45%.
Для обсуждения последствий этого резкого роста ликвидности Чо (см. Cho (2002)) предложил следующую модель для анализа разницы между процентными ставками ипотек и кредитования, не связанного с каким-либо риском:(1) Разница Ставок = Предполагаемая Инфляция + Плата за Риск (cf, d, l) + Стоимость Посредничествагде: Разница Ставок представляет собой текущую разницу между процентной ставкой какой-либо (типичной) ипотеки и процентной ставкой кредитования, не связанного с каким-либо риском;Предполагаемая Инфляция является численным показателем риска девальвации валюты за период погашения ссуды в той стране, где была выдана эта ссуда;Плата за Риск — это сбор за компенсацию трех типов риска — риска, связанного с рынком (f), невыполнением кредитных обязательств (d) и ликвидностью (l);Стоимость Посредничества выражает средние эксплуатационные расходы на продажу, обслуживание и финансирование ипотек.

Рисунок 3. Ипотечная задолженность (MDO) и процентное отношение объема ценных бумаг, обеспеченных залогом недвижимости, к суммарной ипотечной задолженности.
На рис. 4 показана зависимость разницы процентной ставки ипотек и процентной ставки корпоративных облигаций от времени. Эта разница является показателем эффективности системы финансирования жилья, поскольку она показывает относительную стоимость ипотек для инвесторов по сравнению с корпоративными облигациями.

Рис. 4. Разница между процентными ставками кредитования недвижимости и корпоративных облигаций Ось X: год и месяц, ось Y: значение в процентах
До 60-х годов XX века колебания разницы между процентными ставками были незначительны. Потрясения, произошедшие в начале 80-х годов XX века, привели к небывалым всплескам разницы между процентными ставками, но, за исключением этих всплесков, разница между процентными ставками стала меньше. Это свидетельствует о том, что действие некоторых неотъемлемых факторов, обусловивших преимущества кредитования ипотек, ослабли. Первым фактором, внесшим вклад в это изменение, стало уменьшение надбавки к ставке кредитования ипотек за риск, связанный с ликвидностью.
Ценные бумаги, обеспеченные залогом недвижимости, и долговые обязательства, выпущенные ассоциацией «Фанни Мэй» и корпорацией «Фредди Мак», являются предметом торговли на рынках ценных бумаг с фиксированным доходом во всем мире в качестве наиболее ликвидных ценных бумаг. Эта ситуация сильно отличается от ситуации 70-х годов XX века, когда «Джинни Мэй» должна была переплачивать, в качестве компенсации за риск, связанный с ликвидностью, по своей программе «двойных» ценных бумаг, обеспеченных залогом недвижимости (Tandem MBS), около 60 сотых процента по сравнению с казначейскими векселями (см. Блэк, Гарбэйд и Силбер (Black, Garbade, and Silber, 1981).

Вторым фактором, обусловившим снижение разницы процентных ставок в 90-е годы XX века, стала возросшая эффективность посредничества в предоставлении ипотечных ссуд. Этому росту эффективности способствовала специализация (т.е., формирование компаний, специализирующихся в финансировании, продаже и обслуживании ипотек), а также технологии автоматических систем выдачи разрешений на предоставление ипотечных ссуд (AUS), введенные в действие, начиная с середины 90-х годов XX века. Как показано на рис. 5, средний размер сборов и надбавок, взимаемых в Соединенных Штатах при продаже ипотек с постоянной процентной ставкой и сроком погашения 30 лет, понизился от более чем 2 процентов размера ссуды в начале 90-х годов XX века до примерно 1,3 процента в начале 2000-х годов.
В 90-е годы XX века остальная часть представленной на рис. 4 разницы между процентными ставками ипотечных ссуд и корпоративного долга обычно отражала надбавку за риск досрочного погашения (риск, связанный с понижением процентной ставки или риск повторной инвестиции), возникающий только в связи с ипотеками и ипотечными ценными бумагами и отсутствующий для корпоративных облигаций. Как предполагалось, в самые последние годы рост разницы процентных ставок примерно совпадал с бумами перефинансирования ипотек (в 1993, 1999 и вновь в 2003 годах). С другой стороны, падения разницы процентных ставок до 90-х годах XX века отражали дополнительную стоимость по сравнению с менее ликвидными методами финансирования и менее эффективный процесс посредничества.
Продолжение следует

Читайте так же:

09 32 03 42 21 02 05 38

Оставить комментарий